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Dossier

L’encadrement des loyers de nouveau en vigueur à Paris

Mise à jour le 12/12/2020
Depuis le 1er juillet 2019, l'encadrement des loyers est à nouveau en vigueur dans la capitale. Pour la deuxième année de mise en oeuvre de ce dispositif, les nouveaux loyers de référence ont été fixés par un arrêté du préfet de Paris, en date du 3 juin 2020. Ils sont applicables à compter du 1er juillet 2020.
L'encadrement des loyers est à nouveau en vigueur à Paris depuis le 1er juillet 2019. Ce dispositif a permis de stabiliser les loyers parisiens, qui ont connu une hausse continue de 50% au cours de la décennie 2005-2015.
Renseignez-vous sur les loyers de référence de votre quartier et vérifiez si le vôtre est réglementaire. Retrouvez les démarches à suivre en cas de litige.

L’encadrement des loyers : comment ça marche ?

L’encadrement des loyers concerne les contrats de location de logement (y compris les colocations à baux multiples), meublés ou vides, à usage de résidence principale ou à usage mixte (professionnel et habitation principale), soumis à la loi du 6 juillet 1989 et au bail mobilité.
Il s'applique aussi bien lors de la première mise en location que lors du renouvellement du bail arrivé à échéance. Ne sont pas concernés les logements HLM, les logements conventionnés APL (y compris les logements conventionnés ANAH), les logements soumis à la loi de 1948 et les locations saisonnières.
Ce dispositif s'applique aux baux signés à compter du 1er juillet 2019.
Trois types de loyers de référence sont fixés annuellement par un arrêté du préfet :
  • un loyer minoré (équivalent au loyer de référence -30% de ce dernier)
  • un loyer de référence
  • un loyer majoré (équivalent au loyer de référence +20% de ce dernier).
Pour les logements meublés, le loyer de référence inclut une majoration définie annuellement dans l’arrêté (application du taux sur le loyer de référence des logements non meublés).
La loi prévoit que le contrat de location doit préciser le loyer de référence et le loyer de référence majoré.
Ces loyers s’appliquent aux 80 quartiers de Paris regroupés en 14 zones, selon le nombre de pièces et la période de construction de l’immeuble où se trouve le logement.
Le loyer demandé par le propriétaire ne peut pas être supérieur au loyer de référence majoré. Entre deux locataires successifs, le propriétaire ne peut augmenter le loyer au-delà de l’actualisation par l’indice de référence des loyers (IRL), sauf en cas de loyer initial manifestement sous-évalué ou de réalisation de travaux d'amélioration de l'habitat. Dans ces deux cas, le bailleur peut appliquer une augmentation supérieure à l'actualisation IRL, mais uniquement dans la limite du loyer majoré.
Le non-respect des loyers de référence expose le propriétaire à des sanctions.
Si un complément de loyer est demandé par le propriétaire
Un complément de loyer peut être demandé si le bien présente des caractéristiques particulières de localisation et de confort le justifiant, par comparaison avec des logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

Lorsque le logement est meublé, le complément de loyer tient compte des équipements et services exceptionnels (hors liste définissant l'équipement minimal des meublés) associés au logement loué.

Dans tous les cas, le loyer principal (hors charges et hors complément de loyer éventuel) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré. Le complément de loyer ne s’applique qu’à un loyer principal égal au loyer de référence majoré.

Le complément de loyer doit être mentionné dans le bail.

La Ville de Paris vous accompagne dans l’application de l’encadrement des loyers

  • Vous êtes propriétaire d’un bien que vous allez mettre en location, et vous vous demandez quel loyer proposer ?
  • Vous allez devenir locataire d’un appartement et vous voulez vérifier que le loyer fixé est bien conforme aux loyers de référence ?
  • Votre propriétaire vous fait part d’une hausse de votre loyer lors du renouvellement du bail : cette hausse respecte-t-elle l’encadrement des loyers ?
  • Vous consultez des annonces de location dans un quartier de Paris : les loyers indiqués sont-ils en conformité ?
Pour toutes ces questions, un seul outil : la carte interactive
Vous n’avez plus qu’à renseigner l’adresse du bien et ses caractéristiques, et vous saurez tout sur les loyers de référence qui lui sont appliqués !
Les nouvelles valeurs des loyers de référence sont actualisées au 1er juillet 2020.
Vous pouvez également obtenir un résumé de votre requête qui pourra vous servir dans vos démarches pour obtenir la mise en conformité de votre loyer.
Pour les logements vides :
- le loyer de référence hors charges = loyer médian
- le loyer de référence majoré hors charges = loyer de référence + 20%
- le loyer de référence minoré hors charges = loyer de référence - 30%

Pour les logements meublés :
- le loyer de référence hors charges = loyer médian + majoration unitaire (13% du loyer de référence non meublé)

Que faire lorsque le loyer proposé ne correspond pas aux loyers de référence ?

Dans le cas d’une nouvelle location

En cas d'absence dans le contrat de location du loyer de référence et du loyer de référence majoré, le locataire peut, dans un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du bail, mettre en demeure le bailleur d’ajouter ces informations au contrat de location.
Le bailleur dispose d’un délai d’un mois pour répondre à partir de la réception du courrier avec accusé de réception du locataire.
Sans réponse ou en cas de refus de ce dernier dans ce délai, le locataire peut saisir le juge d’instance pour l’inscription de ces informations dans le bail et le cas échéant la diminution du loyer correspondante.

Dans le cas d’un renouvellement du bail

Le locataire ou le propriétaire peut proposer un nouveau loyer :
  • le bailleur informe, au moins 6 mois avant la fin du bail, le locataire de la réévaluation au plus égal au loyer de référence minoré;
  • le locataire demande, au moins 5 mois avant la fin du bail, la réévaluation en diminution du loyer à son bailleur.
Le nouveau loyer proposé dans le cadre d'une demande de réévaluation doit être inférieur ou égal au loyer de référence minoré. Le montant du loyer de référence majoré ou minoré pris en compte correspond à celui qui est en vigueur à la date de la proposition émise par l'une des parties.
Le locataire peut, sur la base de loyers de logements similaires et dans la même zone géographique, contester la réévaluation de loyer.
En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire ou du propriétaire à la demande de réévaluation du loyer, l’un ou l’autre peut saisir, 4 mois avant la fin du bail, la commission départementale de conciliation.
À défaut d'accord constaté par la commission départementale de conciliation, le juge d’instance peut être saisi avant le terme du contrat de location. A défaut de saisine du juge, le bail est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé en application de l’IRL.
Lorsqu’une demande de réévaluation de loyer est engagée par le bailleur, ce dernier ne peut pas donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.

Dans le cas d’une demande de complément de loyer

Le complément de loyer ne peut pas être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré.
En cas de contestation, le locataire dispose de 3 mois à compter de la signature du bail, pour saisir la commission départementale de conciliation.
Le propriétaire doit alors démontrer et justifier les caractéristiques du logement permettant la mise en place d’un complément de loyer.
En cas d’accord, le montant du loyer tenant compte du complément de loyer est fixé par le document de conciliation établi par la commission.
En cas d’absence d’accord, le locataire dispose d’un délai de 3 mois à compter de la réception de l’avis pour saisir le juge d’instance d’une demande d’annulation ou en diminution du complément de loyer.
Dans les deux cas, (conciliation ou décision de justice), la décision s’applique à compter de la prise d’effet du bail.
En cas de non-respect des règles de fixation du loyer du logement, le bailleur s'exposer à une mise en demeure par le préfet. Il lui faudra alors mettre en conformité le bail avec l'encadrement des loyers. Si la démarche demeure infructueuse, une amende préfectorale peut être prononcée.

Les sanctions en cas de non-respect des loyers de référence

En cas de non-respect des loyers de référence, le préfet de Paris peut demander au bailleur dans un délai de 2 mois, de mettre le bail en conformité et de procéder à la restitution des trop-perçus au locataire.
Le bailleur est informé des sanctions qu’il encourt et des modalités de recours.
Le bailleur dispose d’un mois pour répondre au préfet.
Si la mise en demeure du préfet reste infructueuse, le préfet peut prononcer une amende à l’encontre du bailleur dans la limite de 5.000 € pour un bailleur physique et 15 000 € pour un bailleur moral. L’amende est prononcée après que le bailleur a eu la possibilité de transmettre ses observations.
Important
Même si une amende est prononcée par le préfet à l’encontre du bailleur, le locataire peut effectuer les démarches auprès du juge pour demander la diminution de son loyer.
La commission départementale de conciliation (CDC) peut vous aider en cas de litige
Sa mission est d’apporter une aide au bailleur et au locataire afin de trouver une solution amiable à des litiges. Elle intervient gratuitement.
La saisine préalable de la commission est obligatoire avant toute action judiciaire dans les cas de litiges liés à l’encadrement de l’évolution du loyer à la relocation ou d’une réévaluation d’un loyer manifestement sous-évalué lors du renouvellement du bail.
Comment saisir la commission départementale de conciliation ?
Deux possibilités :
  • Vous pouvez écrire une lettre sur papier libre rédigée en langue française dans laquelle est exposé le litige.
  • Vous pouvez remplir la fiche de la CDC.
Votre demande devra comprendre, a minima, les pièces suivantes :
  • la fiche ou la lettre de saisine avec vos coordonnées et celle de votre bailleur. Le courrier doit préciser l'objet du litige
  • la copie du bail initial
  • la proposition du bailleur de renouvellement du bail et du nouveau loyer accompagné
  • tout autre élément utile.
Votre demande est à adresser à :
Préfecture de Paris et d'Île-de-France
Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement de Paris (DRIHL 75)
Secrétariat de la commission départementale de conciliation
5 rue Leblanc
75911 Paris cedex 15

Courriel :
pqp-cnevf.hguy75@qrirybccrzrag-qhenoyr.tbhi.se[cdc-paris.uthl75 puis developpement-durable.gouv.fr après le signe @]

Téléphone :
01 82 52 40 00 (du lundi au vendredi, de 10h à 12h)

Une question complémentaire ?

Vous êtes locataire, propriétaire ou vous avez un projet immobilier, l’Agence départementale d’information sur le logement de Paris répond à toutes vos questions juridiques, financières et fiscales sur toutes les questions relatives à l’habitat. Le conseil est gratuit, neutre et personnalisé.
35 spécialistes du logement dont 23 conseillers juristes et financiers se mobilisent pour mener à bien ces missions.
Vous pouvez contacter l’ADIL par téléphone ou prendre rendez-vous dans le cadre des permanences assurées dans votre mairie. Sur le site de l’ADIL 75, www.adil75.org, vous retrouverez :
  • la fiche pratique bailleur
  • la fiche pratique locataire
  • une foire aux questions

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